シェアハウス問題から考える堅実な不動産投資

昨今、ニュースや雑誌などでサブリース問題が取り沙汰される中、新たな問題が明らかになりました。

女性向けシェアハウスを運営する企業が、オーナーに賃料を支払えなくなったとのことです。

一口にサブリース問題といっても、これまでのケースとは状況が異なるようです。

問題の経緯

結論から言うと、ビジネスモデルに問題がありました。

そのビジネスモデルとは、入居者を企業に人材として紹介して、紹介料をもらうというものです。

そのため、家賃を抑えていても収入が得られるしくみになっていました。

入居希望者に対しては、

  • 女性限定
  • 都内へアクセスが良好な立地
  • おしゃれな外観と内装
  • シェアハウスで家賃がお手頃
を謳っていました。

一方で投資家には、

  • 30年間の家賃保証
  • 需要が増加しているシェアハウス
  • 入居者を企業に紹介する際の紹介手数料
  • 高利回り
という触れ込みで、出資を募っていたそうです。

実際には入居者からの家賃収入は、オーナーに支払う賃料を下回っていました。

さらにシェアハウスと聞こえはいいですが、シャワールーム・トイレ・キッチンなどが共有で、個室も一部屋あたり7.5平米(四畳半)程度しかなく、どちらかというと共同アパートです。

そのため入居期間が短く、次第に空室も増えてきたため、想定している家賃収入を得られない状態が続きました。

その差額を捻出するために、新しく建築したシェアハウスの販売利益を使って補填していましたが、いつまでも新しく建築し続けることは、実際には不可能です。

そして今まで建築費用を融資していた銀行が、新規の融資をストップした時点で、このビジネスモデルは崩れ、オーナーに賃料が支払えない事態になりました。

破たんしたシェアハウスのビジネスモデル

※数値などはすべてサンプル

問題となった不動産投資の相違点と共通点

地方郊外の新築アパートと、今回のシェアハウスのそれぞれの建物の特徴を比較してみます。

地方郊外アパート シェアハウス(女性限定)
立地 都市近郊など 都内など
間取り(広さ) 1K(約20㎡) 1R(約7.5㎡)
対象 単身者 単身者(女性)
設備 バス
トイレ
キッチン
シャワールーム
トイレ
キッチン
※すべて共同

地域性や家賃相場など、実際のニーズに合っていない物件を建てたことが共通している原因といえます。

堅実な資産形成するには

マンション投資の最大のリスクは空室です。

  • 利便性の高い立地
  • 充実した設備
  • 最適な間取り

など、ニーズに合っている物件を選ぶことが重要です。

参考:

住宅新報(2018年2月13日号)

全国賃貸住宅新聞(2018年2月12日号)


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