メリット

Merit of mansion management

メリット

資産形成のための投資に取り組むには、株式や投資信託、不動産……と、分散して投資することが望ましいと言われています。
なかでも不動産への投資には、他の投資商品にはない特長があります。

他人資本とは文字通り、人のお金のことを意味しています。不動産投資における他人資本は大きく2つの種類があります。

一つ目は、金融機関からの資金調達です。
資産形成を始めてようと思い立っても、手持ちの資金がないから貯まるまでの数年間を慢しなければいけない……。せっかくの投資機会をみすみす逃してしまうことになります。
しかし、他人資本を活用することができれば、都合の良いタイミングで資産形成を始めることができます。
金融機関からの資金調達については、不動産投資の経験・知識は不要です。金融機関の審査が通れば、不動産を購入するための資金を調達することができます。

不動産担保評価=信用力、銀行が不動産に融資

金融機関は、購入する不動産の担保評価を基に融資していますので、投資ビギナーであっても借り入れすることができます。
不動産の担保評価基準は築年数、立地、広さなどの条件によって判断していますので、物件ごとに融資できる資金は異なります。

担保評価基準は築年数、立地、広さなど

二つ目の他人資本は、購入した不動産から得られる家賃のことです。
たとえば、物件価格2200万円のワンルームマンションを購入するとします。
購入金額の内訳として、200万円を自己資本、すなわち頭金として用意します。残りの2000万円は、金融機関からの資金調達として借り入れします。
借り入れした資金は月々の返済をします。
通常、借り入れをした場合は自分の収入から返済をしますが、マンション経営を始めると別の方法で返済することができます。
それは、購入したマンションの入居者が支払う家賃です。家賃という他人資本が、不動産の借入金を返済してくれるのです。

頭金=自己資本、借入=他人資本。返済は『家賃』で

不動産投資は、他人の資本で購入し、他人の払う家賃で返済する仕組みです。
返済が終わったら、マンションはあなたのものです。つまり、自分自身の努力が必要なのは頭金をつくることだけ。
あとは他人のお金を利用して資産を形成する投資方法なのです。

レバレッジとは「梃子の作用」です。
小さな力で大きな物を動かす梃子のように、少ない資金で大きな投資効果をもたらすことを指しています。
不動産投資では少ない自己資金で、物件を購入して家賃収益を得ることができます。

不動産投資のレバレッジ効果

定年退職後の第2の人生、
「悠々自適に余暇を楽しみたい」
という人もいれば、
「慎ましく身の丈に合った生活をしたい」
という人もいます。
いずれにせよ生活費は必要であり、何らかの方法で収入を得る必要があります。
老後の定期収入として、厚生年金や国民年金があります。それら公的年金で、老後の長い人生を賄うことができるのでしょうか?
マンション経営では毎月の家賃収入を、個人年金として充てることができます。

ゆとりある老後のイメージ

生命保険文化センター「生活保障に関する調査」によると、夫婦二人でゆとりある老後の毎月の生活費は35万円あると良いと回答した人がもっとも多いとのことです。
夫が会社員、妻が専業主婦の場合、公的年金は毎月約22万円です。
ゆとりある老後を送るためには、約13万円足りない計算になります。

ゆとりある老後の収入と支出(夫婦の場合)

単身者が、ゆとりある老後の毎月の生活費は35万円あると良いと回答した人がもっとも多いとのことです。
会社員の場合、公的年金は毎月約22万円です。ゆとりある老後を送るためには、約13万円足りない計算になります。

ゆとりある老後の収入と支出(単身者の場合)

生命保険文化センター
「生活保障に関する調査」

厚生労働省
「厚生年金保険・国民年金事業年報」

ゆとりある生活を送るためには、公的年金だけでは夫婦で月15万円、単身者では9万円足りません。
また日本の平均寿命は、男性が約81歳、女性が約87歳です。
つまり60歳で定年退職後、約20年以上暮らしていくことになります。
ゆとりある老後を送るために公的年金以外の老後資金(個人年金)を準備する方法は、どのようなものがあるでしょうか?

公的年金に対する考え方のアンケート

生命保険文化センター:
生活保障に関する調査(2019年)

老後保障は公的保障充実志向か自助努力志向かのアンケート

生命保険文化センター:
生活保障に関する調査

貯金は特別な知識や経験を必要としないので、もっとも手軽に始めることができます。
しかし、目標額を達成するには時間がかかります。
例えば、5,100万円を30年間で貯金で準備しようとすると、月々約14万円の貯金が必要な計算になります。
将来のための貯金が、現在の生活に負担をかけてしまうこともあります。

貯金のイメージ
※グラフはイメージです。

退職金でまとまった金額が入っても、住宅ローンの返済や自宅のリフォームなどで出費がかさむことがあります。
また退職給付制度がある企業も年々、減少の傾向です。退職金制度の見直しなどで、退職金自体が今後どうなるかわかりません。
退職給付制度のある企業の割合
厚生労働省:就労条件総合調査

退職給付制度のある企業の割合グラフ

マンション経営は、毎月の家賃収入を個人年金として用意することができます。
株式投資や投資信託のように社会情勢や経済状況の影響を受けにくいので、安心して資産運用ができます。

マンション経営は資産形成だけではなく、家族をも守る力があります。不動産購入のためにローンを組むと、「団体信用生命保険」が付いてきます。
死亡、高度障害など万が一のことがあった場合、保険でローンが完済されます。つまり、マンションを無借金の形で家族に残すことができるのです。
残された家族には、毎月、家賃という“不労所得が入ってきます。
まとまったお金が必要になった場合、不動産を売却すれば売却代金を手にすることができます。

1,900万円のマンション購入30年ローン月々家賃7万円
30歳でマンション経営スタート。ローンの返済は家賃収入から支払われるため、ご自身の負担はほとんどありません。
途中、万が一のことがあった場合でも、団体信用生命保険で残りのローンが一括返済されます。
さらに残されたご家族には毎月の家賃収入とマンション資産が残ります。
60歳までに無事にマンションのローン完済後、毎月の家賃収入が個人年金代わりになります。
60歳以降に万が一のことがあった場合でも、ご家族に毎月の家賃収入とマンション資産を残すことができます。

30歳でマンション経営スタート。月々のローンの返済は家賃で返済。ローン期間中に死亡または高度障害があった場合、残された家族にマンション資産と家賃収入月々7万円が残されます。60歳で完済した場合は、月々の家賃収入7万円とマンション資産が一生涯残ります。

60歳払込満了の保険に加入。死亡の場合、1,500万円の保険金が支払われます。
月々2~3万円(加入年齢によっても変わる)と保険料の負担が大きいです。
ただし、保険によっては更新による支払い額の増加、保険会社の破綻・経営悪化による保障金の削減・見直しなどがある可能性があります。

もし、一家の大黒柱を突然失ってしまったとしたら……。
残された家族の、その後の生活を想像してみてください。心身ともに大変な負担がかかるのは明らかです。
そんな中で、毎月、定期的に入る家賃や無借金のマンションは、大きな支えになるに違いありません。
家族のための備えとしても、マンション経営は大変有効な手段と言えるでしょう。

マンション(不動産)は相続税対策に有効的です。
相続税は、現金や有価証券に関しては、時価金額に対して課税されます。しかしマンション(不動産)の場合は評価金額に対して課税されます。
評価額は、土地の公示価格の60~80%、建物は評価額の50~60%が課税対象となります。
さらに、建物を人に貸している場合、評価額の30%の控除が受けられます。
現金と比べると、約1/3の課税評価額になり税金が軽減され、マンション資産と毎月の家賃収入を残すことができます。

相続税対策のイメージ

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