東京都心ワンルームマンション

東京都心ワンルームマンション

東京都のワンルームマンションが良い理由

  1. 若年層の人口増加が期待できる東京
  2. 投資に最適な築浅中古物件
  3. 需要が見込めるワンルーム

バブル経済時期の東京圏への人口集中から一時期埼玉、千葉、神奈川といった周辺県への転出が見られました。

199年以降は、東京23区の転入人口が増加する都心回帰現象が特徴としてあげられます。

東京都の移動者数の推移グラフ

総務省統計局・住民基本台帳人口移動報告

2020年からのコロナ禍の影響で東京からの転出が増加しています。

しかし、東京23区で年齢層別の転入超過を見ると10代後半から20代は転入超過となっています。

総務省統計局:住民基本台帳人口移動報告を基に作成

また東京23区内での移動についても、若年層が多いため移転先で新たに住居を借りるまたは購入することになります。

総務省統計局:住民基本台帳人口移動報告を基に作成

2017年から2021年の東京都の年齢別人口を見ても、若年層は増えています。まだ若年層の人口増加は期待できそうです。

総務省統計局:住民基本台帳人口移動報告を基に作成

マンション投資でもっとも重要なのが立地です。その次に物件選びが大切なことは言うまでもありません。
物件は「新築」と「中古」さらに中古を「築浅」と「築古」の2つに分類することができます。
築浅中古マンションが不動産投資に最適であることを、新築マンションや築古マンションと比較してみます。

新築

新しく建築された物件を指します。

築浅

築5年から20年程度までを指します。平均すると築10~15年前後の物件が一番多くなります。

築古

「築浅」以上の築30年や築40年など築年数が古い物件は、まとめて「築古」と呼んでいます

中古のワンルームマンションは、比較的築年数の浅いきれいな物件でも、新築時の7~8割程度の価格で購入することができます。
新築のマンションの価格は土地の仕入れ代、建築費や広告費などを含め、ディベロッパーが決めています。
しかし中古マンションは需要と供給のバランス、市場原理で価格が決まるためです。

首都圏ワンルーム 新築・築浅中古の価格の推移グラフ

価格の開きほど、新築マンションと中古マンションの家賃には差がありません。
築浅の物件で、価格が新築時の7割程度になるのに対し、家賃は新築時の7割にはなりません。下がっても、入居者のニーズがある場所であれば、9割程度でしょう。新築マンションに比べ、収益率の高い、マンション投資が可能になるのです。
新築時は高めに賃料を設定できますが、入居者が退去すると中古となるため、賃料が多少下がってしまうのが一般的です。
新築マンションの坪単価が下落傾向にあるのに対し、中古マンションの坪単価は安定しています。 都心部の賃貸需要は高く、新築の高い家賃よりも家賃が手頃な中古への居住ニーズが大きくなったことが原因にあげられます。中古を入居者が選択することにより、中古の家賃相場は毎年下がっているのではなく、安定した推移をたもっているのです。

首都圏ワンルーム 新築・中古の賃料の推移グラフ

1980年代の終わりから1990年代の初頭、つまりバブルの時代に投資用のワンルームマンションは「売り手目線」で造られていました。手狭でバス・トイレは3点式のユニットバスが当たり前で、居住性は二の次でした。さらに、洗濯機置き場がないという致命的な物件が目立つのも、この時代の特徴です。
設備・仕様が現在のニーズに合っていないので、入居者がつきにくく、また入居者がついても短期間で転居してしまうため、原状回復費用がかかりマイナス収支になることもあります。

築浅物件の方が1040万円の収益

一棟マンションを所有の場合、土地分はすべてオーナーが所有権をもちますし、戸数が多ければ多いほど家賃収入も増えていきます。
また、他にオーナーがいないため、リフォームや入居条件の緩和などを、ある程度自分一人で決めることが可能です。
しかしメリットが大きければ、それに伴い、デメリットも大きくなります。
まず、取得費用が高額です。日常の管理も大変ですし、委託すれば相応の費用がかかります。また、設備・備品などの交換費用や、建物のメンテナンス費用、修繕費用もかかります。一棟だけに、金額も高額になります。
つまり、買えるのか、そして、維持できるのかということ。要件に合致する人は、実はかなり限られるはずです。
同様の理由から、「売却したい」と思っても、すぐに買い手を見つけるのは難しいでしょう。
また、災害に見舞われた場合、建物ごと全戸が影響を受けることになります。さらに企業や学校の移転、統合や閉鎖などにより、人の流れや住まいへの需要は頻繁に変化します。空室リスクに対処するために所有する物件を移転させるのは不可能ですから、立地には細心の注意が必要です。

転入人口を年齢別に見てみると、高校進学や大学進学、就職という理由からか10代から20代階級の転入が多く見られます。

東京都の年齢別転入超過数グラフ

総務省統計局・住民基本台帳人口移動報告(2021年)

10代20代の転入が多い(参照:東京都の年齢別転入超過数)にもかかわらず、都内のワンルームマンションの供給は不足しています。
単身世帯の増加数から、実際に供給されているワンルームマンションは圧倒的に数が不足しているのが現状です。

東京都の単独世帯数グラフ

東京都住民基本台帳人口移動報告(平成31年)

投資用マンション販売戸数の年次別推移表グラフ

(株)不動産経済研究所

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