心理的瑕疵につきまとうリスク

どのようにして事故物件になるのか

対象の不動産で住民や入居者が事件に巻き込まれてしまったり、自殺をした場合、「心理的瑕疵物件」の扱いになります。

その後は清掃（特殊清掃含む）や設備の入れ替えなど、新しい入居者を迎え入れるため準備が整えられます。

しかし、心理的瑕疵物件は、一般の人からは嫌厭され、賃料が著しく下がったり、売却する際には足枷となり希望の金額で売却できないなどのリスクを負うことになります。

取り扱う不動産会社も様々な対応

今までは、このような心理的瑕疵物件について取引の際には、告知をする・しない、もしくは、いつまで告知する必要があるのか、など明確な基準がありませんでした。

基本的に積極的に開示する情報ではないので、不動産会社によって捉え方や告知する条件が様々でした。

不動産会社によって対応が異なりますので、トラブルも多くありました。

例えば、ある会社はどんなに時間がたっても、重要事項に該当する項目として告知をしているケースもあれば、都市伝説的に、誰かが1回入居して入れ替われば、告知する必要はないなど、その会社によって見解が分かれていました。

また、隣室や上下階の部屋でも同様で、告知をする・しないはその会社任せという状況でした。

※隣室や上下階では、告知の義務はないとして判例も出ています。

参考：一般財団法人不動産適正取引推進機構「心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について」

国土交通省からガイドラインの作成

上記のような現状を踏まえ、議論が進められた結果、令和3年10月8日に国土交通省から 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」 が策定されました。

ガイドラインの主な内容（原則）

『宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が取引の相手方などの判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合にはこれを告げなければならない』 告知が必ず必要 ・他殺・自殺・火災による事故死、特殊清掃が必要な孤独死等・その他原因が不明な死 告知が不要（ただし、買主や貸主が重要だと判断される際には原則に基づく） ・自然死（老衰・病気）や日常生活における不慮の事故による死 さらに、賃貸物件の場合の告知義務期間は3年という期間も明記されました （売買については、告知義務期間は特になし） ガイドラインが定められたことによって、取引がより円滑化されることが期待されています。

そしてなによりも、いつまでも心理的瑕疵物件を忌み嫌い続けることは、亡くなられた方の尊厳を不当に侵害することでもあります。

清掃が済み、設備も一新して生まれ変わった不動産を迎え入れるのが、今回のガイドラインではないでしょうか。

報道発表資料：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました