マンション投資でもっとも重要なのが立地です。その次に物件選びが大切なことは言うまでもありません。物件は「新築と中古」さらに中古を2つに分類することができます。

  • 新築……新しく建築された物件を指します
  • 中古

    • 築浅……築5年から20年程度まで。平均すると、築10〜15年前後の物件が一番多くなります
    • 築古……「築浅」以上の築30年や築40年といった物件は、まとめて「築古」と呼んでいます

築浅中古マンションが不動産投資に最適であることを、新築マンションや築古マンションと比較してみます。

新築マンションとの比較

新築よりも安く購入できる

中古のワンルームマンションは、比較的築年数の浅いきれいな物件でも、新築時の7~8割程度の価格で購入することができます。

新築のマンションの価格は土地の仕入れ代、建築費や広告費などを含め、ディベロッパーが決めています。しかし中古マンションは需要と供給のバランス、市場原理で価格が決まるためです。

首都圏ワンルーム 新築・中古の価格の推移(2014年は1月~9月)
首都圏ワンルーム 新築・中古の価格の推移グラフ

価格が安いだけではメリットになりません

価格の開きほど、新築マンションと中古マンションの家賃には差がありません。

築浅の物件で、価格が新築時の7割程度になるのに対し、家賃は新築時の7割にはなりません。下がっても、入居者のニーズがある場所であれば、9割程度でしょう。新築マンションに比べ、収益率の高い、マンション投資が可能になるのです。

新築時は高めに賃料を設定できますが、入居者が退去すると中古となるため、賃料が多少下がってしまうのが一般的です。

新築マンションの坪単価が下落傾向にあるのに対し、中古マンションの坪単価は安定しています。 都心部の賃貸需要は高く、新築の高い家賃よりも家賃が手頃な中古への居住ニーズが大きくなったことが原因にあげられます。 中古を入居者が選択することにより、中古の家賃相場は毎年下がっているのではなく、安定した推移をたもっているのです。

首都圏ワンルーム 新築・中古の賃料の推移(2014年は1月~9月)
首都圏ワンルーム 新築・中古の賃料の推移グラフ

築古マンションとの比較

1980年代の終わりから1990年代の初頭、つまりバブルの時代に投資用のワンルームマンションは「売り手目線」で造られていました。手狭でバス・トイレは3点式のユニットバスが当たり前で、居住性は二の次でした。さらに、洗濯機置き場がないという致命的な物件が目立つのも、この時代の特徴です。

設備・仕様が現在のニーズに合っていないので、入居者がつきにくく、また入居者がついても短期間で転居してしまうため、原状回復費用がかかりマイナス収支になることもあります。

築浅マンションと築古マンションの収益比較

築浅物件の方が1040万円の収益

一棟との比較

一棟マンションを所有の場合、土地分はすべてオーナーが所有権をもちますし、戸数が多ければ多いほど家賃収入も増えていきます。

また、他にオーナーがいないため、リフォームや入居条件の緩和などを、ある程度自分一人で決めることが可能です。

しかしメリットが大きければ、それに伴い、デメリットも大きくなります。

まず、取得費用が高額です。日常の管理も大変ですし、委託すれば相応の費用がかかります。また、設備・備品などの交換費用や、建物のメンテナンス費用、修繕費用もかかります。一棟だけに、金額も高額になります。

つまり、買えるのか、そして、維持できるのかということ。要件に合致する人は、実はかなり限られるはずです。

同様の理由から、「売却したい」と思っても、すぐに買い手を見つけるのは難しいでしょう。

また、災害に見舞われた場合、建物ごと全戸が影響を受けることになります。さらに企業や学校の移転、統合や閉鎖などにより、人の流れや住まいへの需要は頻繁に変化します。空室リスクに対処するために所有する物件を移転させるのは不可能ですから、立地には細心の注意が必要です。