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マンション投資会社直伝、
ワンルーム投資は中古がおススメな理由5選
毎月の家賃収入に魅力を感じてマンション投資を真剣に検討したとき、こんな疑問が浮かびます。
「どんな物件に投資すれば良いのか分からない」
新築マンションか中古マンションか、どちらを選ぶべきか迷います。
今回は新築と中古、それぞれの特徴をご紹介します。
投資用物件の知見を深めた上で、中古ワンルームマンションを選ぶべきである理由を解説します。
ワンルームマンション投資には
中古がおススメです
新築マンションと中古マンションの特徴
すべて新品が魅力の新築マンション
新築マンションの特徴は最新の設備・仕様です。当たり前ですが、誰も住んでいないのでキレイな状態です。
また管理費や修繕積立金などの毎月のランニングコストも、抑えた金額になっている場合が多いです。
その一方で、建築費用などのコストを含めた価格設定になっているため、販売価格が高くなっています。
落ち着いて選ぶことができる中古マンション
中古マンションは建ててから時間が経過しているので、建物の修繕履歴や修繕積立金などの管理状況が確認できます。
新築の時に含まれていた建築費用などのコストが無いので、賃料や管理費、修繕積立金などのランニングコストが近隣の相場に合わせて安定しています。
一口に中古といっても、さまざまなエリア、さまざまな価格帯があるので、自分の希望に沿った物件を選ぶことができます。
しかし良くも悪くも中古で築年数が経過しているので、慎重に物件を選ぶことが重要です。
新築と中古のそれぞれの特徴を踏まえて、安定的な投資を検討している方は、中古マンションのほうがお勧めです。理由として、次の5つが挙げられます。
- 管理状況を確認できる
- ランニングコストが安定している
- 賃料が安定している
- 築年数、価格帯を自分で選べる
- リノベーションなどによって、資産価値を上げられる
新築と中古でどのように違うか、具体的に説明します。
中古は管理状況を確認できる
マンションは耐久性の高い、鉄筋コンクリート造です。
条件が良ければ、長期間に亘って良好な状態を保つことができます。
その条件は「定期的なメンテナンス」です。
メンテナンスを行うことで、新築時には分からなかった建築の不具合などが見つかることがあります。
また大規模修繕工事に備えた修繕積立金の状況や修繕履歴から、どのくらい適切にメンテナンスされているか分かります。
新築マンションは販売後に管理組合を発足するので、どんな人が管理組合員になるのか、管理会社の対応はきちんとしているのか不明なため、今後の建物管理については不透明な状態です。
基本的にマンション投資は長期運用なので、建物の管理状況というのは資産価値に大きな影響があるため、購入する物件がどのような状態か知っておくことは重要です。
ランニングコストが安定している
入居者が毎月支払うのは、家賃以外にエレベーターなどの共有部分に係る管理費、建物のメンテナンスに必要な修繕積立金などがあります。
新築マンションは、建築したばかりで修繕する箇所も無く、修繕積立金が安く設定されています。
販売側の都合で販売促進のために、修繕積立金を抑えていることもあります。大規模修繕などに向けて積み立てる途中で、修繕積立金が不足すると金額が上がることになります。
中古の場合は新築と違ってある程度、時期が経っているので、近隣の相場に合わせています。いきなり賃料が下がったり、修繕積立金が２倍になったりなどの市場を無視した価格設定にはなりません。
中古は賃料が安定している
新築マンションの場合、賃料は新築プレミアムとして近隣の相場よりも高く設定されている場合が多いです。
しかし入居者が１回退去すると、新築ではなくなり市場に合わせた賃料になるため、家賃は下がります。
家賃は下がりますが、管理費や修繕積立金などのランニングコストは同額かそれ以上になるため、運用について改めて考える必要があります。
中古の場合は、建築や販売に係る費用はないので、近隣の相場に合わせた賃料になっています。家賃が極端に高くなっている、あるいは低い場合は、何らかの事情があるので注意が必要です。
中古はエリアや築年数、販売価格帯を
自分で選ぶことができる
中古マンションは新築よりも取り扱いの件数が多いので、エリアや築年数など要望に沿った物件を選ぶことができます。
例えば都心の新築物件を希望しても、建築用地の不足もあって見つけ出すのは難しいですが。中古ならば、条件に適う物件に巡り合う可能性があります。
販売価格についても築年数などから、幅広い価格帯で探し出すこともできます。
投資する対象が多いので、自分の思い描いている条件に合致する物件を探し当てることもできるといえるでしょう。
リノベーションなどによって、資産価値を上げられる
新築は文字通り新品なので、追加の費用をかけて改装することは、ほとんどありません。言い換えれば、全戸が同じようなコンセプトで造られています。
中古の場合は、オーナーの意向によってリノベーションを施すことがあります。
オーナーの要望やこだわりが反映されて、住みやすさや個性が現れた物件になります。
他所にはない仕様で付加価値をつけることによって、入居希望者へアピールできます。
自分の中で投資の目的と目標を決めてから
新築マンションと中古マンション、それぞれ特徴があります。
節税目的であれば、新築マンションが向いています。また長期運用ならば中古マンションが向いています。
いずれにせよ、自分の中でしっかりと投資の目的・目標を決めて取り組むことが重要です。投資に対する意志をしっかり持つことができれば、意図しない投資にはなりません。
検討を重ねた上で、マンション投資の目的や目標が「安定した家賃収入」ならば、中古ワンルームマンションをお勧めします。
