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不動産投資の利回り
おさらい～利回りとは投資に対する利益の割合
利回りとは、「投資した金額に対して戻って来るお金が収益としてどれだけあるかの割合」です。
投資の効果が数値化されているので、投資商品を見る際の一つの指標となります。
不動産投資でも、対象となる不動産を検討する時には利回りを参考にします。
不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。
計算方法も意味も異なりますので、不動産投資を検討している時には、気を付けましょう。
表面利回り
表面利回りとは、家賃収入の年間総額を物件価格で割り戻したものです。
実質利回り
実質利回りとは、家賃収入の年間総額から管理費や固定資産税を引いたもの、物件価格に物件購入時の登記費用、ローン事務手数料などの諸経費を足して、両者を割った数字を指します。
「表面利回り」と「実質利回り」、どちらの利回りも不動産投資で物件の価値を調べるのに、とても重要な指標になります。
ワンルームマンション投資の利回り
ワンルームマンション投資の望ましい利回りは４％以上
ワンルームマンション投資の利回りは、どのくらいが望ましいでしょうか？
結論からいうと、ワンルームマンション投資の利回りは、表面利回りで４％以上は欲しいです。
実質利回りでは、修繕積立金や管理費の額にもよりますが、3.5％前後が望ましいです。
他の投資商品と比較すると低いと思われますが、利回りも高ければ投資効果があるわけではありません。
不動産投資の場合、利回り自体が１年間の家賃収入があるのが前提になります。
継続的にしっかりと家賃が入ってくることを考えて、表面利回りで４％以上、実質利回りは3.5％前後が適切な利回りとなります。
高い利回りの不動産には手を出さない
高い利回りで効率よく資産運用したい、と思われるかもしれませんが不動産投資は高利回りの物件を選ぶのはリスクが高いです。
実際に物件情報を見てみると、都心ではなく地方の物件が高利回りの場合が多いです。
地方の物件の場合、家賃が低いこと、入居希望者の分母が少ないことなど、東京都心に比べて賃貸需要が不安定なので注意が必要です。
家賃が安いと、ローンを払い終えても、毎月満足できるほどの家賃収入を得られません。
敷金も安くなるため、改修費用が準備することができず、結果的に利回りに影響します。
ワンルームマンション投資の利回りの相場（2022年）
具体的に利回りの相場についてです。東京都（23区）のワンルームマンションの平均利回りは以下の通りです。
- 築10年未満……4.21％
- 築10年～………4.58％
- 築20年～………6.49％
不動産投資と収益物件の情報サイト健美家『収益物件市場動向四半期レポート2022年4月～6月』より引用
東京都は家賃も高いですが、不動産価格も年々上がっています。購入希望者も多いため、利回りが低く抑えられる傾向にあります。
利回りは大事ですが、重要ではありません
ワンルームマンション投資の利回りは大事な指標ではあります。しかし、利回りはあくまで一つの基準です。
物価上昇や物件の賃貸状況などの影響で、利回りは変動します。
以前の利回りが良かったからといって、その数字に信頼を寄せるのは避けた方が良いでしょう。
利回りは投資用物件を購入する際、判断基準の一要素として把握しておきましょう。
