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マンション投資の空室リスクは
高くないです

長期の資産形成のためのワンルームマンション経営。

情報を集めていくと、空室リスクは避けて通れない話題です。

ワンルームマンションの空室リスクは、高いのでしょうか。

マンション投資に空室リスクは付き物

儲からない、リスクが高い、効果が少ないなど、ワンルームマンション投資についてネガティブな情報を見かけます。

その中で「空室リスクが高い」ことを指摘されます。

ワンルームマンションへの投資である以上は、少なからずリスクはあります。またマンション購入後は賃貸物件として運用するため、入居者の退居による空室も発生します。

2019年からのコロナ禍により、入居者のニーズも変化しつつあるので、リスクと向き合って対応することが大切です。

ワンルームマンション投資の空室リスク

ワンルームマンション投資の「空室リスク」が
高いと言われる理由

空室リスクは、ワンルームマンション投資でもっとも懸念されるリスクですす。

入居者がいないと家賃が入ってこないので、ローン金額を自分で負担することになります。

空室期間が長期化すると、予定していた家賃収入が得られないため、今後の資産運用に大きく影響します。

しかし賃貸物件は、数年もすると入居者は入れ替わります。空室は、いつか発生するリスクとして念頭に置いておく必要があります。

では、ワンルームマンション投資の空室リスクはどれほどのものでしょうか？

ファミリーマンションに比べて、ワンルームマンションの方が空室になる頻度が高いです。数年ごとに入居者が入れ替わるため、ワンルームマンションは空室リスクが高いと言われています。

その理由は「単身世帯」と「ファミリー世帯」の違いにあります。

入居期間の違い

ファミリー世帯は引越しの費用が高額なこと、遠くへ引っ越す場合は子供の転校などを伴うことがあるので、一度入居すると長く住む傾向にあります。

一方の単身世帯は進学や就職、会社の異動などで引っ越しをします。独り身なので身動きが取りやすく、本人の気分で住み替えをする人もいます。

何十年も同じ物件に入居者が住むことは殆どないので、ファミリーマンションに対してワンルームが空室になる回数と頻度が高いと言われるのです。

入退去の回数や頻度が高いから空室リスクが高いと言えるのでしょうか？

首都圏の賃貸物件の平均居住期間

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会：日管協短観2021年

空室期間は、単身は早くて２週間～長くて６ヶ月程度です。ファミリーマンションは一度入居すると長いですが、退去してしまうと空室期間も長くなる傾向にあります。

ファミリーマンションの場合、長く住むことを前提としているので判断に時間がかかること、判断をする人が複数人いるので、入居を決めるまでに時間がかかります。

マンションとアパートの空室率

東京23区の空室率はマンションが10.81％、アパートが26.79％です。

これは騒音やセキュリティーなどが影響していると考えられます。

マンションは建物構造上、防音に優れています。またエントランスから居住エリアは、オートロックなど設置などで、セキュリティーの面でも安心できます。

株式会社タス：賃貸住宅市場レポート（2022年12月期）

ワンルームマンション投資の
空室リスクは対策できる

ワンルームマンションの空室期間はファミリーマンションよりも短いため、家賃が無収入になる影響は少ないといえます。またアパートと比べて住みやすさの点からマンションが選ばれています。

空室になってとしても、しっかりと対策していれば、次の入居者も決まります。

家賃の見直しをする

賃貸物件を選ぶとき、家賃は重要視されています。長期間、空室が続いている場合には、家賃を見直すことも必要です。

一見、当たり前かも知れませんが、オーナーの立場になると毎月の収入が減ることになるので、中々踏み切れないところがあります。

空室期間が長引くと、家賃が得られない上にローンの返済や管理費など、マイナス収支になってしまいます。

自己負担を減らすためにも、家賃を下げて募集をしてみるのも一つの方法です。結果として、家賃を下げずに空室が続くよりもプラスになることの方が多いです。

家賃の見直しで注意することは、設定している家賃が周辺の同じ規模の物件の家賃と乖離していないことも重要です。同じタイプで家賃が安いなら、入居者は安い方を選びます。

内装や設備をグレードアップする

時代の変化とともに、入居者のニーズも変わっていきます。そのニーズに対応していかないと、他に取り残されることになります。

例えば、内装。大掛かりな改装はしなくても、壁紙に一面アクセントを入れてオシャレな雰囲気に変えるだけでも、入居者希望者に良い印象を与えます。

張り替え前

アクセントクロス

効果が見込まれるのが、設備の交換やグレードアップです。

トイレでシャワートイレが付いていなければ、新たに設置する。あるいは、エアコンが古いなら思い切って交換する。

住みやすさが目に見えて分かりますので、前向きな取り組みをお勧めします。

普通の便座

シャワートイレ付き便座

募集条件を緩和する

現在設定している入居条件のハードルを下げます。

例えば、外国籍の方の入居を可能にする。言語や文化の違いから入居を禁止しているオーナーさんも実際います。

外国籍の方は年々増える傾向です。入居を許可することで、継続的に入居者を確保できる可能性も高くなります。

トラブル防止のために明確なルールや、各国の言語に対応できるツール、保証会社などの利用が必要になります。

また、フリーレントを設けることも有効な対策となります。フリーレントとは一定の期間家賃を無料にして契約することです。

家賃の無料期間があることで、入居がまだ先の学生や新社会人などにも対応ができ、時期によっては非常に重宝されます。

しかし、無料期間中は家賃が入ってこないので、損をして得を取る心構えが必要になります。

まとめ

ワンルームマンションの空室リスクは高いと言われていますが、空室率自体は高くないです。

また、空いたとしても回転率が高いので、次の入居者が決まりやすいということがわかりました。

当初予定していた利回りや収支も、欠かさずに家賃収入が得られることが前提にあるので、空室期間が長引くと悪い影響を及ぼします。

空室は決して小さなリスクではありませんが、事前に対策しておくことで最小限に抑えることができます。