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中古ワンルームマンション投資は
物件選びが最重要
不動産投資にもいろいろな方法があります。
その中の一つであるマンション投資でも、目的によって対象となる物件のタイプが異なってきます。
節税目的で新築を選ぶべきか、家賃収入の確保のために中古を選ぶべきなのか、物件選びも重要なポイントになってきます。
今回は、ワンルームマンション投資で買ってはいけない中古マンションを8つのタイプに分けて解説します。
ワンルームマンション投資を始めてみようと思っている方、すでに始めていて上手く運用出来ているのか不安な方、参考にしてみてください。
買ってはいけない
中古マンションの特徴
1995年以前に建築した
マンション
1980年代後半から1990年代初頭のバブル経済の頃、投資目的で建築されたワンルームは戸数を増やすため、「風呂・トイレ・洗面」が一体となった3点式ユニットバスがほとんどでした。
当時は限られたスペースの有効活用として画期的とされていましたが、今となっては入居希望者からは不人気です。
1995年頃から、ワンルームでも風呂とトイレが別々に作られるようになりました。
部屋探しでは風呂とトイレがそれぞれ独立していることが、希望条件の上位に位置しています。
マンション投資で住みにくい部屋をわざわざ選ぶことは、現実的ではありません。
最寄り駅まで徒歩10分以上
かかる物件
都心の賃貸物件に住む人の移動手段は、ほとんどが電車です。
駅まで歩くことを考えると、徒歩10分以上は遠いと感じてしまいます。
雨が降ったり天候の悪い日は余計に濡れてしまったり、女性の場合は夜遅く帰宅する場合は危険も伴ってきます。
最寄駅から距離がある場合、路線バスを利用ことがあります。バスの待ち時間や運賃もかかりますので、時間的、費用的なロスが発生するので敬遠されがちです。
以上のことから最寄駅から徒歩10分を超えてくると、入居希望者の条件に合わず対象から外されてしまうことになります。
ひとたび入居者が退去してしまうと、次期入居者が決まるまでの空室期間が長くなる傾向があります。空室期間が長引くと、家賃を下げて募集する事態になるので注意が必要です。
マンションの１階にある部屋
１階の部屋は２階以上の部屋に比べて、住環境の問題が多いです。
通りに面した部屋の場合は、通行人の視線や外から覗かれてしまわないかなど気になり、常時カーテンを空けられないこともあります。
隣地建物などからの距離が近かったりすることも多いので、日当たりや風通しなどが良くないこともあります。
そして一番の問題が防犯面です。２階以上の部屋よりも侵入されやすいため、女性からは特に敬遠されます。
２階以上の部屋に比べ人気がないため、家賃を安くしないと入居者が決まらないことになります。
郊外にあるマンション
都心の物件は販売価格が高いので、郊外の物件を検討する人もいます。
郊外にある物件は、手ごろな価格で購入することもできますが、価格だけでなく家賃も安くなります。
都心の物件に比べて、地方や郊外の物件は家賃収入金額に対し価格が割安であることが多いです。利回りとしては悪くない数字が出ていますが、逆に言うと、利回りが高くなるような販売価格に設定しないと売れないとも言えます。
場所によっては、地元に大学や工場があることから、賃貸需要があると謳う物件もあります。
少子化対策のため都市部に移転する大学や、昨今の経済状況から企業の工場閉鎖などがあると状況は一転し、街から人が消え、なかなか入居者が決まらず、物件を手放そうにも買い手がつかないといった事態になりかねません。
マンション投資は家賃が入らないと全く成り立ちませんので、部屋が空いてもまたすぐ入居者が決まる様な立地、環境であることが重要となります。
管理費や修繕積立金が
極端に安いマンション
新築マンションのほとんどが販売開始時には、修繕積立金が安く設定されています。
新築価格として高い金額で販売するので、運用収支を良く見せるためにランニングコストとなる修繕積立金を1,000円程度にすることが多いです。
管理費についても、当初は日常管理で突発的費用の発生が少ないこともあり、最低限の管理費用に設定されています。管理修繕を適切に行うため、数年後に管理費、修繕積立金が値上がりするのが一般的です。
マンション管理では必ず長期修繕計画が立てられており、定期的なメンテナンスと大規模修繕工事が予定されています。
資金確保のために数年ごとに修繕積立金の値上げが実施されます。築10年、20年経っているにも関わらず、新築当時のままの金額やあまり増額されていない物件は要注意です。
修繕積立金が少額の物件は、当然のことながら修繕積立金残高が少なく、修繕が発生した時、あるいは大規模修繕の実施の際に資金が足りなります。その場合は、一時徴収として区分所有者全員から修繕費を徴収することもあります。
酷い場合には修繕積立金が貯まらずに、一度も大規模修繕を行っていないこともあります。
適切なメンテナンスを実施しなければ、建物の老朽化がどんどん進み、管理状況も悪くなります。その結果、マンションの資産価値にも影響を及ぼすことになります。
中古でマンションを購入する際には、修繕計画がきちんと立てられているのか、修繕積立金が今まで計画通りに改定されているのか、また、今後の改定がどの様に予定されているか、そして工事の実施と修繕積立金の残高が見合っているのかを確認しましょう。
利回りが良すぎるマンション
運用利回りが極端に良い物件がたまにあります。一見、魅力的ですが、何か裏があると思ってください。
なぜなら、利回りを良く見せないと売れない物件だからです。
空室リスクがあったり、将来性に期待が持てなかったりすると利回りが高くなりますので、目先の数字に惑わされることのないように注意してください。
利回りが低い物件でも、売れる物件はたくさんあります。物件の価値が高いから、利回りが低いということも言える場合もあります。
物件の価値が高くて利回りも高い物件が仮にあったとしても、不動産業者間で取引されてしまい、残念ながら市場に出回ることはありません。
定期借地権付きのマンション
マンションを購入する際、所有権の権利を確認してください。
区分所有マンションの場合は、原則土地と建物を分割して権利移転することが出来ません。各部屋の所有者全員で土地を所有するため、どこからどこまでが自分の土地という決まりがありません。このような所有権の形式を敷地権と言い、土地全体に対し割合によって所有権が案分されます。
一見お買い得な価格の物件であっても、借地権付きのマンションだったりすると。建物は自身の所有となりますが、土地は借地として使用していることになります。
土地所有者と定期借地契約を取り交わし、その土地の上にマンションを建築するので、土地は自身の所有とはならず土地代の分安く購入することができますが、土地を借りているので、所有者に対し毎月地代を払うことになります。一般的には、毎月の管理費等と併せて支払うことが多いです。
ランニングコストとして考えておかなければならないのと、後々、売却する際には購入希望者も多くはないため、価格は安くなってしまうのです。
総戸数が20戸以下のマンション
ワンルームマンション販売業者が、広い敷地にワンルームマンションを建築することはあまりありません。法令や資金計画、採算などを考慮するとファミリーマンションになることが多いです。
俗にワンルームマンション用地といわれる、さほど広くない土地に建築することが多いのですが、土地の大きさによって総戸数の限界があります。
都心のワンルームマンションの場合、総戸数30戸前後がもっとも多く建築されているようです。
総戸数が20戸以下のマンションの場合、購入は見合わせた方が良いでしょう。総戸数が少ない分、管理費や修繕積立金、その他メンテナンス費用など負担割合がどうしても多くなってしまうからです。
所有している期間のランニングコストも増えることが多く、売却する際にも影響してきます。
リスクを避けて
希望の物件に絞り込む
以上、買ってはいけないマンションについてでしたが、投資用マンションを検討する際、選んではいけない条件を除けていくと、物件が絞り込まれ、運用に適したマンションにたどり着くと思います。
