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不動産広告について、誇大広告とは
昨今、不動産業界における広告の媒体は様々なものを使って行われるようになりました。
例えば、従来の紙や店先の広告、最近だとYouTubeやTikTokなどがあります。従来の紙媒体から徐々に映像へと移っています。
不動産業界におけるルール
不動産は他の業界や商品と比べ、取引金額も大きく、取引の際にお互いの認識の齟齬が無いようにしないといけません。そのため大前提としてルールがいくつかあります。
公正競争規約
公正競争規約は、不当景品類及び不当表示防止法（景品表示法）第31条の規定に基づき、内閣総理大臣（消費者庁）及び公正取引委員会の認定を受けて設定されている不動産業界の自主規制ルールになります。不動産公正取引協議会の加盟事業者は、この規約を遵守しなければなりません。
公正競争規約は以下の2つがあります。
- 不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）※昭和38年に認定
- 不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約（景品規約）※昭和58年に認定
宅地建物取引業法
公正競争規約に加え、宅建業法でもいくつか決まりを設けています。
- 誇大広告の禁止（第32条）
- 広告開始時期の制限（第33条）
- 取引態様の明示（第34条）
法的な決まりを設けて、事前に誇大広告などを抑制しています。違反した場合は、各機関から指示、業務停止命令、違約金、免許取り消しなどの措置がとられます。
さらに、現在はSNSなどで情報が拡散しやすいため、社会的制裁を受ける、あるいは信用の失墜へと繋がります。
不動産広告の具体的な禁止事項
全日本不動産協会のサイトを参考に、不動産の広告において禁止されていることや制限についてご紹介します。
誇大広告の禁止
宅建業者が広告を配信するときは、宅地・建物の所在、規模、形質、現在もしくは将来の利用の制限、環境・交通その他の利便、代金・借賃等の対価の額もしくはその支払方法、代金もしくは、交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をしてはなりません。
また実際の物よりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示も禁止されます。これらの規制が、誇大広告の禁止です（宅建業法32条）。
広告開始時期の制限
宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、工事に関し必要とされる開発許可や建築確認があった後でなければ、工事に係る宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません（同法33条）。
未完成物件の売買は青田売りといわれますが、青田売りにおける広告は、広告開始時期の制限を受けるわけです。
取引態様の明示
宅建業者の取引への関与については、自らが契約当事者となる場合と、他人が当事者になる契約についての代理・媒介を行う場合があります。
そこで、宅建業法では、宅建業者が宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告を行うには、自己が契約の当事者となって売買・交換を成立させるか、代理人として売買・交換・貸借を成立させるか、又は媒介して売買、交換もしくは貸借を成立させるかの別（取引態様の別）を明示しなければならないものとされています（同法34条１項）。
不動産の広告で気をつけるべきポイント
誇大広告に該当する具体的なワードをご紹介します。
「完全」「確実に」「最高」「一番」「格安」など
決めつけや曖昧なキーワードがあると、誇大広告が疑われます。その他にも、優良物件に見せる写真やキャッチコピーは控えましょう。
ただし、それらを裏付ける合理的な根拠があれば、これらのワードを用いても問題はありません。
まとめ
ご紹介したように、不動産業界には様々なルールがあります。
決められたルールに則って営業をすることは大前提ですが、悪意がなくても気づかないうちにルールを逸脱しまうことも多く、行為の度合いによっては罰則を受けることがあります。
最悪の場合、業務停止にまで及ぶ可能性もあるので、広告を配信する業者は細心の注意を払って行う必要があります。
