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ワンルームマンション投資に不向きな物件5選
「毎月の家賃収入で安定収入」
不動産投資は企業から一般の人まで活用している資産運用です。
不動産投資を個人で取り組むには初期投資の額が大きいので、ワンルームマンションから取り組む人も多いそうです。
すべての物件から収益があれば良いのですが、条件によってはマンション投資に不向きな物件もあります。
今回は5つのタイプから、マンション投資で選んではいけない物件を紹介します。
ワンルームマンション投資に
不向きな物件が存在する
穴場物件には手を出さない
どんな投資にも当てはまりますが、儲かる投資と儲からない投資があります。
儲からない投資の中にも、「どうやっても儲からない」明らかなダメな投資と、「うまくやらないと儲からない」上級者向けの投資があります。
不動産投資で例えば、立地も悪く建物も古い、つまり誰も住みたがらない物件は、投資に見合わないダメな物件となります。
建物が古くて今は誰も住む人がいなくても、立地が良ければリノベーションを施すことによって化けるかもしれない。これが「うまくやれば儲かる」物件です。
不動産投資の初心者が、数多く出回っている物件の中から「穴場物件」に気づくことは、とても難易度が高いです。
どうしても参入したいのであれば、見極める目を養うために相応の勉強が必要になります。
初心者にこそ知ってほしい
「どうやっても儲からない」
ダメ物件5選
ワンルームマンション投資で儲からない物件
ワンルームマンション投資においてキャッシュフローを大きく左右するのは利回りです。
儲からない物件は、当然のことながら利回りが悪いです。購入当初の利回りだけで判断してしまうと、さらに大変なことになります。
今回、儲からない物件の条件として紹介するものの多くは、「家賃が下がりやすい」です。
家賃が下がるのはどのような状況かというと、空室期間が続いてとにかく早く入居させたい時がほとんどです。「人気がない物件」は家賃が下がりやすいということになります。
家賃が下がりやすい物件であることを頭に入れて、儲からない物件の条件を見ていきます。
旧耐震基準のマンション
旧耐震基準のマンションとは、1981（昭和56）年5月31日までの建築確認において適用されていた基準を指します。以降の建築基準は、新耐震基準と言います。
新耐震基準のマンションは、少なくとも築年数が41年以上になります。単純に築年数だけで言えば、古いので儲からなさそうなイメージですが、中には耐震工事が施されて内装もリノベーション済みな物件もあるので、立地によってはほとんど価値が下がっていないこともあります。
新耐震基準で建てられているマンションが増えており、古い建物でも耐震工事が施されているものがほとんどな中、旧耐震基準の物件に住みたいと思うでしょうか？ 非常に空室リスクが高いと言えます。
エレベーターがない4階以上のマンション
住む人の目線で考えると、当然ともいえる条件です。
スーパーに買い物に行った帰り、重い荷物を持って階段を登りたい人は、まずいません。お店までの移動は自転車や車などで負担を軽減できますが、マンションの入口からは手で運ぶしかありません。
長く住んでいると小さなストレスが積み重なって、住みやすい他の物件に引っ越そうと考えて、二度と同様の条件の物件には住みたくないはずです。
住みにくいので、退去者が増えて空室も増える。エレベーターがないため、入居者が増えない。仕方がないので家賃を下げる……と悪循環に陥ります。
最寄り駅から徒歩10分以上のマンション
ワンルームマンションに住む単身者は、落ち着いた住環境よりも利便性を求める傾向があります。
最寄り駅から近い通勤や通学に便利な物件です。駅から離れれば離れるほど、毎日歩くのも嫌になってきます。
住まいへの距離と時間の影響は、住んでいる時だけではありません。その前の部屋探しの段階から始まっています。
部屋探しをするとき、まずインターネットで検索する場合がほとんどです。賃貸物件の情報が集まっているポータルサイトでは、家賃や部屋数、最寄り駅からの所要時間で絞り込み検索ができるようになっています。
検索結果が表示された後、おそらく大半の人は駅から近い順に探していくと思います。そして多くの方が「なんとなくの基準」で「駅徒歩10分以内」で選んではいるのではないでしょうか？
キリのいい数字であることや、遅刻しても全力疾走でなんとかなる……など、理由は様々ですが、いずれにせよ10分以上の物件は、部屋探しの候補から外れてします可能性があります。
日当たり、風通しが悪いマンション
「昼間は外出して、寝に帰るだけ」。そんな理由で日当たりや風通しを気にしない人もいます。場所によっては家賃が若干、低めになっているところもあります。
しかし日当たりや風通しは、家賃ではない問題があります。それは耐久性です。
日当たりや風通しが悪いと、湿気がたまりやすくカビが発生しやすくなります。こまめに換気していれば、カビを抑えることができますが、放置しておくと手が付けられない状態になります。
最悪の場合、壁紙や床、水回りユニットの交換など、カビの発生しない状態に比べて修繕費が多くかかってしまう可能性が高いです。
3点ユニットバスのあるワンルームマンション
お風呂、洗面台、トイレが一つに纏められてたものを「3点ユニットバス」と称しています。
この3点ユニットバスが最も普及したのが、1980年代後半のバブル経済の時代。株や不動産など、あらゆる資産価値が上がりしていました。
とにかく戸数を増やして、数多くワンルームを売るために採用されたのが、3点ユニットバスです。
バブル経済崩壊後から時間の経った今でも3点ユニットバスは存在します。その多くは古い物件か、家賃が周辺の相場より低い物件です。入居する方も「安いから仕方なく」選ぶようです。
新しく建設されたマンションでは、お風呂とトイレは別々になっています。今後、3点ユニットバスは、使いにくさから新たに設置されることもなく減少していくでしょう。
ワンルームマンション投資は、基本的に長期運用です。今でさえ時代遅れになっている3点ユニットバスの物件が、今後も選ばれる続けるのは難しいといえます。
儲かる見込みのないダメな物件は
売却を検討
マンション投資に不向きな物件を購入してしまった場合、どのようにすればよいのでしょうか？ 大きく分けて2通りあります。
- 損切りをして早めに売る
- リフォームやリノベーションなどで住みやすさを改善する
リフォームやリノベーションなどで、住環境を改善できるものならいいのですが、立地や日当たりなど動かしがたい条件を変えることは難しいです。
初期投資の費用を回収しようと、悪戦苦闘しながら持ち続けるよりも一日も見切りをつけて、次の好条件の物件購入に切り替える方が、結果的に良いといえます。
