不動産は文字通り、動かしようがない資産で一つとして同じものはありません。

他の商品や製品と違って価値がそれぞれ異なりますで、評価する方法が目的や主旨によって違います。

マンション経営で購入する物件は、収益還元法で不動産価格が評価されることが多いです。

なぜ収益還元法が用いられるのか、他の評価方法も参考にしながらご紹介します。

不動産価格の評価方法3選

かかる費用で算出~原価法

同じ土地に、同じ建物を建築した場合の建築費・材料費から、経年による建物の価値の低下分を減額したものです。

原価法のイメージ

類似した過去の取引を参考~取引事例比較法

該当する不動産の近隣または同じような地域で、物件の条件と似た不動産の取引情報を参考に価格を評価します。

主に中古住宅の取引で利用される評価方法です。

取引事例比較法

将来の収益を見込んで評価~収益還元法

収益還元法は、不動産価格を
「どのくらい収益が上げられそうか」
を基に割り出す評価方法です。

マンション経営では、家賃収入を得ることで収益を上げていますので、収益還元法が多く利用されています。

収益還元法のイメージ

収益還元法は2種類

直接還元法

一定期間の純利益かを還元利回りで割ることで、不動産価格を評価します。

還元利回りは、

  • 類似の不動産との取引事例との比較
  • 借入金と自己資金に係る還元利回りから求める
  • 土地と建物に係る還元利回りから求める
  • 割引率との関係
  • 借入金償還余裕率の活用

などから求められます。

後述のDCF法に比べて、簡便であるためマンション経営用の不動産は直接還元法で評価されることが多いです。

DCF法

所有している期間の収益と売却予想価格を加算して不動産価格を評価する方法です。

収益は利益から経費を差し引いた金額です。

また売却予想価格は、年を経るごとに割引率に基づいて差し引かれます。

割引率は収入の変化や物件の価格の変化を考慮しています。

精度が高い分、緻密な予測精度などが要求されます。

直接還元法とDCF法のイメージ